È possibile ottenere un mutuo integrativo?

Contrarre un mutuo casa è un impegno a lungo termine che, nella maggior parte dei casi, dura tra i quindici e i venti anni. In questo lasso di tempo, possono accadere situazioni inaspettate in grado di incidere negativamente sul bilancio familiare. Un licenziamento, un incidente o un problema di salute: la lista degli imprevisti è davvero lunga.

Se si necessita di liquidità, il mutuo integrativo può essere la soluzione. Detto anche secondo mutuo o mutuo secondario, è un finanziamento aggiuntivo richiesto da chi ha già un mutuo ipotecario in corso e vuole ottenere liquidità usando lo stesso immobile come garanzia.

In genere, viene strutturato con una ipoteca di secondo grado, cioè successiva a quella già iscritta per il primo mutuo. Proprio perché la garanzia è “seconda”, non tutte le banche lo concedono e le condizioni possono essere meno favorevoli rispetto a un mutuo standard.

Ottenere un mutuo integrativo significa iscrivere una nuova ipoteca sullo stesso immobile precedentemente ipotecato per l’accensione del primo finanziamento. L’ipoteca del mutuo integrativo sarà di secondo grado e non di primo (come invece avviene per i mutui prima casa): ciò si traduce in una minore garanzia per la banca. Perché?

Quando esiste più di una ipoteca sulla stessa casa si parla di grado di ipoteca (avremo cioè una ipoteca di primo grado, una di secondo grado, una di terzo grado e così via), dove il grado è stabilito dall'ordine temporale d’iscrizione ipotecaria. Nell'eventualità in cui i creditori fossero costretti all'espropriazione ed alla vendita della casa ipotecata, l'ipoteca di primo grado garantisce al creditore una priorità sul ricavato della vendita rispetto al possessore dell’ipoteca di secondo grado.

La minora garanzia dell’ipoteca di secondo grado spiega perché gli Istituti bancari non sempre sono disposti a concedere l’integrazione di un mutuo già esistente. Sarà di certo più facile l’ottenimento di un mutuo integrativo se la banca erogante è la stessa del primo mutuo perché terrà conto della parte di mutuo già rimborsata e, in caso di pagamento regolare, le possibilità di ottenere un mutuo integrativo sono decisamente maggiori. tipico)

Ogni istituto ha criteri propri, ma in genere la banca verifica:

• regolarità dei pagamenti del mutuo in corso;
• reddito e sostenibilità della rata complessiva;
• debito residuo del mutuo principale e andamento del piano di ammortamento;
• valore dell’immobile (di solito tramite perizia) e presenza di vincoli;
• profilo di merito creditizio e altri impegni finanziari.

Per ottenere un mutuo integrativo, è necessario soddisfare i seguenti requisiti:

• avere un mutuo ipotecario già attivo e documentabile;
• l’immobile offre una garanzia che la banca ritiene adeguata rispetto a debiti già presenti;
• una situazione reddituale che consente una nuova rata o un aumento dell’esposizione;
• una documentazione completa (redditi, mutuo in essere, immobile, eventuali altri finanziamenti).

Passiamo ora alla questione relativa all’importo finanziabile: chi ha già ottenuto un mutuo saprà che esiste una cifra massima che la banca è disposta a concedere all’ora di acquistare una casa. In genere l'importo massimo equivale all'80% del valore di mercato dell'immobile ipotecato.

Anche per il mutuo d’integrazione avremo un limite finanziabile, ma in questo caso il tetto massimo è molto più limitato ed è determinato dalla differenza tra il valore dell’immobile e dell’ipoteca già iscritta; tale differenza costituirà il valore massimo di ipoteca (di secondo grado, quindi di minor garanzia per la banca) ancora iscrivibile sull'immobile e determinerà di conseguenza anche l'importo massimo del mutuo (sulla base della percentuale di ipoteca richiesta dalla singola banca).

Proprio per la minore garanzia rappresentata dall’ipoteca di secondo grado, molte banche preferiscono tenere un margine di garanzia tra il valore dell’immobile e il valore complessivo delle ipoteche iscritte, quindi in tali casi il mutuo integrativo potrebbe essere concesso per importi ancora più limitati o non concesso affatto.

La convenienza non dipende solo dal tasso. Dipende dall’obiettivo della liquidità, dall’importo, dalla durata e dai costi accessori.

Va ricordato, infatti, che i mutui di liquidità non sono esenti dai costi di accensione, legati cioè all’iscrizione ipotecaria, al costo del notaio e ai tassi di interesse (di solito più elevati e con spread superiori, determinati dal maggior rischio di insolvenza che si assume la banca).

Tra gli aspetti che rendono meno conveniente il mutuo integrativo, occorre ricordare che tale tipologia di mutuo non gode dei vantaggi delle detrazioni fiscali per gli interessi passivi, riservato al primo mutuo per l’acquisto di una prima casa. Questo perché l’obiettivo del mutuo d’integrazione è quello di ottenere maggiore liquidità mentre le agevolazioni fiscali sono riservate all’acquisto dell’abitazione principale.

Infine, va menzionata la questione relativa all’eventuale vendita della casa con il mutuo in corso. Spesso ciò è reso possibile dall’accollo del mutuo da parte dell’acquirente: un buon mutuo infatti può essere facilmente accollato da un potenziale compratore. Discorso inverso per un mutuo integrativo che di fatto risulta difficilmente vendibile ed implica maggiori costi formali nell’eventualità in cui si dovesse procedere alla vendita.

Attraversare una situazione finanziaria complicata può succedere a tutti e se hai bisogno di liquidità aggiuntiva o non ce la fai a pagare il mutuo, esistono diverse soluzioni che possono venirti incontro.

Il mutuo di liquidità, infatti, non è l’unica strada percorribile: puoi optare per la rinegoziazione del mutuo, la surroga del mutuo o la sostituzione del mutuo.

Si tratta di soluzioni che vengono in aiuto a chi non è più in grado di far fronte alle rate del mutuo o semplicemente non è più soddisfatto delle condizioni economiche pattuite in precedenza:

• con la surroga del mutuo è possibile trasferire gratuitamente il mutuo in corso presso un'altra banca per poter approfittare di condizioni economiche migliori e tassi di interesse più vantaggiosi;
• con la rinegoziazione è possibile modificare le condizioni contrattuali sottoscritte originariamente con la propria banca. In questo caso, la banca resta la stessa ma si potrà modificare il piano di ammortamento originario. Ad esempio, prolungare la durata del mutuo consentirebbe di spalmare il debito in più anni e di abbassare il valore della rata mensile;
• con la sostituzione puoi estinguere il vecchio mutuo, spostarlo in un’altra banca e modificare l'importo del finanziamento. Ma attenzione: questa soluzione comporta sia il pagamento dei costi formali per l’accensione ex novo del mutuo presso la nuova banca, sia il pagamento della penale alla banca precedente per l'estinzione anticipata.