Domande Frequenti sui Mutui

Il mutuo è una particolare tipologia di contratto, solitamente a titolo oneroso, con trasferimento di una somma di denaro da un soggetto mutuante a uno mutuatario e successivo rimborso progressivo sia del capitale che degli interessi eventualmente dovuti.

I mutui si diversificano per tipo di tasso, durata, finalità, modalità di rimborso e Loan To Value, cioè il rapporto tra finanziamento e valore del bene. Le condizioni possono variare da banca a banca e anche in base ai parametri inseriti al momento della richiesta.

Chi richiede un mutuo deve dimostrare alla banca di essere in grado di poter restituire la somma ottenuta in prestito. Le banche adottano diversi criteri per valutare la capacità di rimborso e approvare la concessione del mutuo. Prima di inoltrare la richiesta, pertanto, è bene che il richiedente sia informato sui parametri che devono essere normalmente rispettati per ricevere un mutuo.

Preparare i documenti giusti è il modo più semplice per accelerare l’istruttoria del mutuo. In genere servono tre blocchi: documenti anagrafici dei richiedenti, documenti reddituali per valutare la rata e documenti dell’immobile per la perizia e la garanzia ipotecaria.

La durata del mutuo incide su rata mensile, interessi totali e sostenibilità nel tempo. Vediamo le durate più comuni, il confronto tra 20, 25 e 30 anni, il ruolo dell’ammortamento alla francese e i principali fattori valutati dalla banca. Approfondiamo anche come modificare la durata del mutuo con rinegoziazione, surroga o estinzione anticipata.

L'atto di concessione del mutuo deve essere stipulato nella forma di atto pubblico, cioè davanti a un notaio: si tratta di una formalità richiesta dalla legge. Il notaio deve convalidare e ufficializzare l'atto. Vediamo allora maggiori dettagli sulla pratica.

La rata del mutuo è il pagamento periodico composto da quota capitale e quota interessi. Il piano di ammortamento è la tabella che indica, per ogni rata, scadenza, importo, ripartizione tra capitale e interessi e capitale residuo. Ecco come leggere il piano, perché all’inizio si pagano più interessi, cosa cambia tra tasso fisso e variabile, differenze tra ammortamento alla francese e all’italiana e il ruolo di TAN e TAEG nel confronto.

Interessi attivi, interessi passivi, interessi di mora, tassi di riferimento e spread. Vediamo i concetti fondamentali per capire come funziona davvero un mutuo e per orientarsi con maggiore consapevolezza tra le diverse offerte delle banche sul mercato.

Il tasso di ingresso è un tasso promozionale applicato solo all’inizio del mutuo, con una rata più bassa per un periodo limitato. Alla fine della promozione entra in vigore il tasso a regime, che determina gran parte del costo nel tempo. Per valutare la convenienza conta confrontare tasso a regime, TAEG/ISC e piano di ammortamento completo.

Scegliere tra tasso fisso e variabile è una delle decisioni più importanti quando si accende un mutuo. La scelta dipende da durata del finanziamento, profilo del mutuatario e propensione al rischio. Vediamo come funzionano le due tipologie di tasso e quando conviene optare per l’una o per l’altra opzione.

Il tasso di usura è il limite legale oltre il quale gli interessi su un finanziamento diventano illegali. Viene calcolato a partire dal TEGM rilevato ogni tre mesi da Banca d’Italia. Vediamo cos’è il tasso di usura, come si calcola la soglia usuraria, chi rischia di esserne vittima e come difendersi.

Il ritardato pagamento di una rata di mutuo comporta subito interessi di mora. Se il ritardo persiste, si rischia la segnalazione al CRIF, la revoca del contratto e il pignoramento dei beni. Ma esistono soluzioni come la rinegoziazione o la surroga per gestire il debito.

Il mutuo capped rate (detto anche cap) è una tipologia di mutuo a tasso variabile con un limite massimo predeterminato, oltre il quale il tasso d'interesse non potrà mai salire, anche se i tassi di mercato dovessero superarlo. Vediamo maggiori informazioni a riguardo.

L'accollo del mutuo prevede il subentro di un terzo soggetto nel rimborso del finanziamento assunto dal mutuatario originario. Esistono due tipologie di accollo, l'accollo cumulativo e quello liberatorio: scopri la differenza e quando conviene l'accollo.

L'ipoteca è una forma di garanzia per il creditore e attribuisce un diritto di prelazione sul bene in caso di insolvenza da parte del debitore. Si tratta quindi di un diritto reale di garanzia e riguarda quasi esclusivamente i beni immobili. Scopri come iscrivere l'ipoteca nel caso di mutuo ipotecario.

Oltre all’ipoteca, la banca può chiedere altre garanzie per concedere un mutuo: fideiussione, pegno, un garante o specifiche assicurazioni. Scopri quali sono le garanzie richieste, quando serve un garante e come funziona il Fondo di garanzia prima casa.

L’estinzione anticipata del mutuo consente di ridurre o azzerare il debito residuo prima della scadenza. Per i mutui sottoscritti dopo il 2007 non sono previste penali, mentre per quelli precedenti potrebbero esserci costi limitati. Ecco come funziona e in quali casi conviene.

L'importo massimo finanziabile dal mutuo è pari all'80 per cento del valore di mercato del bene immobile oggetto dell'ipoteca. Scopri allora quale importo di mutuo puoi permetterti sulla base di alcuni parametri, tra cui il tuo stipendio e il tuo reddito familiare.

Sottoscrivere un mutuo è un passo importante che comporta costi oltre al capitale e agli interessi. Scopri tutte le spese iniziali e ricorrenti, come istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, assicurazioni e spese notarili, così da pianificare al meglio il tuo investimento.

Il mutuo integrativo è un finanziamento aggiuntivo per chi ha già un mutuo ipotecario e necessita di nuova liquidità. Vediamo come funziona, cosa significa ipoteca di secondo grado, quali requisiti valuta la banca, da cosa dipende l’importo e quando può essere meno conveniente. Confronto chiaro con surroga, rinegoziazione, sostituzione e prestito personale.

I mutui al 100 per cento prevedono che l’importo massimo erogabile del finanziamento arrivi a coprire l’intero valore dell'immobile. In questo caso, il rischio più alto per la banca viene controbilanciato da garanzie più elevate. Vediamo maggiori dettagli a riguardo.

Per l'acquisto di un immobile attraverso asta giudiziaria, si può ricorrere a un finanziamento di un istituto di credito. La garanzia per il cliente è di ottenere l’importo nei termini pattuiti per il pagamento del saldo. Il mutuo concesso per finanziare l’acquisto di un immobile all’asta avrà le stesse caratteristiche di quello con finalità di acquisto prima o seconda casa.

Cosa succede, in caso di separazione, se il mutuo è cointestato? Uno dei due coniugi può recedere dal contratto e l'altro si obbliga al rimborso del debito. Se non si trova un accordo è necessario invece l'intervento del giudice. Vediamo maggiori dettagli sul tema.

In alcune fasi della politica monetaria europea, l’Euribor è arrivato a scendere sotto lo zero, generando il fenomeno dell’Euribor negativo. Quando accade, il tasso sui mutui variabili può ridursi sensibilmente. Vediamo cosa succede allo spread e come si comportano le banche.

Il Plafond Casa è una provvista istituita dalla Cassa Depositi e Prestiti per le banche aderenti, finalizzata a facilitare l’accesso ai mutui per le categorie prioritarie come famiglie con disabili ex Legge 104, giovani coppie e famiglie numerose. Vediamo come funziona e chi può richiederlo.

L’acquisto della prima casa richiede attenzione ai costi accessori: imposte, onorari notarili, spese di agenzia e mutuo. Esistono però agevolazioni fiscali che permettono di risparmiare, a patto di rispettare specifici requisiti su residenza, categorie catastali e destinazione d’uso.

Richiedere un mutuo se si è giovani comporta dei vantaggi in termini di condizioni e di garanzie. Per accedere a questo tipo di agevolazioni bisogna avere meno di 36 anni o rientrare in una delle categorie previste dalla legge, come i nuclei familiari monogenitoriali.

L’IMU è un’imposta che deve essere versata al Comune in un cui è localizzato l’immobile. Non deve essere pagata da chi possiede un immobile che utilizza come abitazione principale. Per quanto riguarda le seconde case, invece, l’IMU deve essere pagata.

Dalla richiesta alla concessione del mutuo trascorrono dai tre ai cinque mesi. Presentata la domanda con i relativi documenti e le garanzie personali, la banca avvierà l’istruttoria del mutuo per accettarne la fattibilità. Vediamo maggiori dettagli a riguardo.

Comprare la prima casa è un passo importante, reso più conveniente da agevolazioni fiscali come imposta di registro ridotta e IVA agevolata. In questa guida 2025 trovi tutto ciò che devi sapere su tasse, requisiti e costi per approfittare dei benefici e pianificare al meglio il tuo acquisto.

L’IVA agevolata sui lavori edili permette di pagare il 10% anziché il 22% su molti interventi di ristrutturazione. Ma non è l’unico vantaggio fiscale: chi ristruttura casa può combinare l’IVA ridotta con le detrazioni IRPEF, ottenendo un risparmio significativo.

La differenza tra rinegoziazione e surroga è che con rinegoziazione si intende la modifica delle condizioni accordate con la banca con cui si è stipulato il mutuo, con la surroga si trasferisce il mutuo con un’altra banca, per cercare di ottenere condizioni migliorative.

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale per gli affitti abitativi che sostituisce l'IRPEF e altre imposte con un'aliquota fissa. Prevede un'imposta del 21% sui canoni liberi e una ridotta al 10% per i canoni concordati. La scelta comporta la rinuncia all'aggiornamento del canone.

Il rogito notarile è l’atto pubblico che conclude la compravendita di un immobile. Redatto dal notaio, formalizza il passaggio di proprietà, garantisce la regolarità dell’operazione e include tutti i dati sull’immobile, sul pagamento e sull’eventuale mediazione.

Il valore catastale di un immobile è utilizzato per calcolare alcune imposte che il cittadino deve pagare. Per calcolarlo è necessario moltiplicare la rendita catastale per alcuni coefficienti, a seconda dell'immobile di riferimento. Ecco tutte le informazioni utili.

L’istruttoria del mutuo è la fase in cui la banca verifica l’affidabilità del richiedente e il valore dell’immobile prima di concedere il finanziamento. Scopri come funziona, quali documenti servono, quanto dura e a quanto ammontano le spese di istruttoria del mutuo.

Chi riceve una casa in donazione può chiedere un mutuo su di essa, ad esempio per ristrutturarla; chi invece compra una casa che il venditore ha ricevuto in donazione deve valutare i diritti degli eredi del donante. Vediamo come funziona il mutuo, le richieste della banca e quali tutele esistono in entrambi i casi.

Per richiedere la sospensione del mutuo, il mutuatario deve consegnare alla propria banca il modulo di domanda disponibile sul sito di Consap e su quello della banca, debitamente compilato, allegando la documentazione necessaria a dimostrare l’evento che ha causato il momento di difficoltà.

vaxqenorli.pro è un vero e proprio supermercato dei mutui, con offerte esposte in maniera trasparente e la possibilità di scegliere il prodotto più conveniente in base alle proprie esigenze, confrontando le soluzioni dei maggiori istituti bancari. Approfondiamo più nel dettaglio l'utilità del comparatore.

Il mutuo edilizio è destinato a coloro che hanno intenzione di ristrutturare casa o di costruire un nuovo appartamento, ma che necessitano di liquidità per procedere. A farne richiesta possono essere sia i privati che le imprese.                      

I mutui offset sono mutui a tasso variabile riservati ai correntisti: l’interesse si calcola sulla differenza tra il capitale residuo e la giacenza sul conto, perciò più alta è la liquidità, più bassa è la rata. Scopri come funzionano, a chi convengono e quali requisiti servono.

Il mutuo cartolarizzato è un mutuo i cui crediti sono stati ceduti dalla banca a una società veicolo e trasformati in titoli. Per il mutuatario le condizioni del contratto non cambiano. Scopri cosa significa, come funziona la cartolarizzazione e cosa comporta per surroga e rinegoziazione.

Il piano di ammortamento di un mutuo è la modalità con cui il finanziamento viene rimborsato all'istituto erogante. Si tratta di un piano dettagliato calcolato a priori, che mostra per ogni scadenza l’importo della rata, la quota interessi, la quota capitale e il debito residuo dopo il pagamento.

Chi richiede un mutuo deve sempre indicare alla banca lo scopo del finanziamento, perché ogni istituto offre soluzioni differenti per acquisto, ristrutturazione, costruzione, consolidamento debiti, liquidità o per modificare un mutuo già attivo. Vediamo le principali tipologie e come funzionano.

L’istituto della fideiussione tutela la banca oltre l'ipoteca attraverso un garante che risponde personalmente del debito altrui, con o senza obbligo di escutere prima il debitore. Esistono diverse tipologie, ognuna con diversi livelli di rischio per chi la sottoscrive.

Prima di concedere un mutuo, la banca effettua una serie di valutazioni, tra cui il calcolo del valore dell'immobile. Spetta al perito, figura tecnica ed imparziale, stimare il valore della casa grazie a criteri oggettivi prestabiliti. Vediamo maggiori dettagli a riguardo.

Il notaio ha un ruolo molto complesso e le spese includono non solo il suo compenso, ma anche le imposte di registro da corrispondere all'Agenzia delle Entrate. Il costo può variare sia in base alla zona che al prezzo dell’immobile, solitamente tra i 1.500 e i 2.000€.

Il mutuo ponte, o mutuo cambio casa, fornisce a chi vorrebbe acquistare una nuova casa e allo stesso tempo vendere la propria abitazione attuale la liquidità necessaria per acquistare il nuovo immobile. Vediamo allora tutti i dettagli su questa operazione.

Un mutuo senza anticipo può essere possibile, soprattutto con un mutuo 100%. I mutui 100% sono finanziamenti che coprono l’intero valore dell’acquisto (Loan to Value – LTV), superando il limite più comune, spesso pari a circa l’80%. La concessione è in genere subordinata a garanzie aggiuntive rispetto a un mutuo standard.

Per valutare quale offerta di mutuo risponde al meglio alle proprie esigenze e disponibilità, il richiedente deve esaminare diversi elementi. Tra questi, in primo piano vanno considerati quelli legati al costo del finanziamento e alla sua rata di rimborso.

L'agevolazione è stata confermata anche per il 2022, ma con una differenza di non poco conto per i contribuenti: l'aliquota del 90 per cento, prevista fino al 31 dicembre 2021, scenderà al 60 per cento. Vediamo allora tutti i dettagli su questa misura.

Il Rent to Buy è una formula contrattuale che combina affitto e acquisto, introdotta in Italia nel 2014. Consente di vivere in un immobile come affittuario, accumulando parte delle rate per l'acquisto futuro. Una soluzione utile per chi non ha liquidità immediata o accesso a un mutuo.

Euribor e IRS sono indici che misurano il costo del denaro sul mercato interbancario per varie durate ed esprimono il tasso d’interesse che una banca paga ad un'altra per ottenere a prestito un certo capitale per una determinato lasso temporale.

La rete di istituti bancari nazionali promuove una serie di prodotti finanziari dedicati a chi decide di sostenere l'eco-sostenibilità, i mutui green. Sul mercato sono presenti numerose offerte di mutui green dedicate a chi desidera acquistare, costruire o ristrutturare casa in ottica di una riduzione dell'impatto ambientale.

L’ISEE, acronimo di Indicatore della Situazione Economica Equivalente, è lo strumento che permette di accedere a prestazioni sociali agevolate, mediante la valutazione della situazione economica. Vediamo maggiori dettagli su come si calcola e come farlo online.

Tutti possono far richiesta di un mutuo cointestato. Non è necessario che ci siano vincoli di parentela. Nella maggior parte dei casi, comunque, il mutuo cointestato viene scelto da coppie o da genitori e figli. Vediamo allora maggiori dettagli a riguardo.

L’inflazione è il fenomeno per cui i prezzi di beni e servizi aumentano in modo diffuso e continuo, riducendo il potere d’acquisto. Tra inflazione e mutui c’è un legame diretto: le scelte della BCE per contenere i prezzi si riflettono sui tassi di interesse e sul costo del finanziamento.

L'ammortamento alla francese prevede una rata costante per tutta la durata del mutuo, quello all'italiana invece mantiene fissa la quota capitale e genera una rata decrescente, con un totale di interessi più basso. Le banche italiane adottano in maggioranza il primo metodo.

Quando confronti un mutuo, TAN e TAEG non dicono la stessa cosa. Il TAN (tasso annuo nominale) è il tasso degli interessi. Il TAEG (ISC nei mutui) riassume anche i costi accessori obbligatori. Ecco come leggerli e usarli per scegliere in modo consapevole.

Esiste una formula esatta per il calcolo della rata del mutuo. Per usarla è necessario avere una serie di informazioni, come l’importo della rata mensile del mutuo, il capitale richiesto in prestito, il tasso d'interesse mensile e il numero totale delle rate.

Quando si acquista o si affitta un immobile, è necessario versare l’imposta di registro. A seconda del tipo di compravendita o locazione, la tassa si calcola sul valore catastale o sul canone annuo, con percentuali e modalità che variano secondo la situazione.

Il ruolo del garante può essere fondamentale per ottenere un mutuo in quanto consente di risolvere il problema rappresentato dal mancato rispetto dei requisiti previsti dalla banca: in alcuni casi, quindi, il garante è necessario per acquistare una casa con un mutuo.

Acquistare casa è un passo importante che comporta costi ben oltre il prezzo di vendita. Imposte, notaio, mutuo, assicurazioni e consulenze incidono sul budget. Una corretta pianificazione permette di affrontare l’acquisto con maggiore consapevolezza e serenità.

Inserire il mutuo per l'acquisto o la costruzione della casa nel calcolo ISEE è una scelta strategica che consente di ridurre il patrimonio immobiliare. Questo avviene sottraendo il debito residuo dal valore dell'immobile. Per la prima casa, l'effetto del mutuo sull’ISEE è potenziato da una specifica franchigia. Un ISEE più basso può aprire le porte a numerosi benefici, come l'Assegno Unico, i bonus sulle bollette e le riduzioni delle tasse universitarie.

Nel 2026 puoi ridurre le tasse detraendo una parte degli interessi del mutuo per la prima casa, se il mutuo è ipotecario e la casa è la tua abitazione principale. La detrazione è pari al 19% fino a 4.000 euro l’anno (massimo 760 euro), se hai imposta da pagare.

La sostituzione del mutuo può essere realizzata con due soluzioni alternative: il mutuo di sostituzione e la surrogazione del mutuo. Con il mutuo di sostituzione si stipula un nuovo mutuo con una nuova banca, e con la surrogazione?  Quale conviene di più?

Il Decreto Bersani (D.L. 7/2007 convertito in Legge 40/2007) ha introdotto tutele per chi ha un mutuo, soprattutto su due aspetti. Il primo è la surroga del mutuo (o portabilità), cioè la possibilità di trasferire il mutuo da una banca a un’altra senza che l’operazione venga resa onerosa per il cliente. Il secondo è l’estinzione anticipata del mutuo, con regole che limitano o escludono penali in specifiche condizioni e per determinati contratti.

Anche detta portabilità del mutuo, la surroga consente di modificare i parametri del mutuo come il tasso, lo spread, o la durata del vecchio mutuo. La legge esclude che sia soggetta a penali o altri oneri. Vediamo tutto ciò che c'è da sapere a riguardo.

Quando non conviene la surroga del mutuo? Dipende da tasso, durata e capitale residuo. Se il risparmio è minimo, se mancano pochi anni alla fine o se la rata cala solo allungando il mutuo, potresti non guadagnarci. Parti da una simulazione e confronta le offerte.

Per ottenere un mutuo green la classe energetica della casa conta davvero. Nella maggior parte dei casi le banche richiedono un immobile in classe A o B, documentato con APE. In alcune offerte può rientrare anche la classe C, ma le regole cambiano da istituto a istituto.

L'unica assicurazioni obbligatori sul mutuo è la polizza a copertura del rischio incendio e scoppio. Le altre, come le cosiddette CPI, che coprono particolari imprevisti, rientrano tra quelle facoltative. Vediamo tutto ciò che c'è da sapere a riguardo.

La novità principale introdotta dal Decreto Concorrenza è il rafforzamento della libertà di scelta del consumatore nella sottoscrizione delle polizze abbinate al mutuo. La banca non può subordinare l’erogazione del finanziamento all’acquisto di una polizza emessa dal proprio gruppo, soprattutto per le coperture vita e a protezione del credito.

Per beneficiare delle detrazioni fiscali spettanti a chi acquista casa con un mutuo è necessario che il finanziamento sia stato sottoscritto per l’acquisto dell’abitazione principale o per la costruzione e la ristrutturazione della prima casa e che l'immobile non sia di lusso.

L’ipoteca giudiziale è una garanzia che nasce da un provvedimento del giudice (sentenza o decreto ingiuntivo) e tutela il creditore in caso di inadempimento del debitore. Vediamo come si iscrive, quanto dura, i costi di iscrizione e cancellazione e le differenze con le altre ipoteche.