Perchè l'atto di mutuo si formalizza davanti ad un notaio?

La fase finale della stipula del mutuo prevede l’intervento di un notaio, che avrà il compito di comprovare i dati presenti sul contratto, accertarsi che le parti concordino su tutte le clausole e, infine, ufficializzare l’atto.

Per legge, quindi, la firma del notaio è indispensabile affinché il mutuo casa acquisti valore ed efficacia legale, a garanzia dei diritti e dei doveri di ambedue le parti, ovvero del mutuante e del mutuatario. Ne consegue che per aprire un mutuo, ad esempio un mutuo prima casa, si dovranno mettere in conto tra le varie spese da sostenere anche gli oneri notarili.

Il mutuo deve stipularsi nella forma di atto pubblico, disciplinato dall’art. 2699 del Codice Civile ed essere firmato in presenza di un notaio, che per legge è autorizzato ad attribuire pubblica fede all’atto, vale a dire attestare la veridicità dei fatti svoltisi dinanzi a lui, in sede di stipula del contratto.

Anche di fronte a un giudice l’atto notarile è da considerarsi veritiero: solo attraverso uno speciale procedimento giudiziale, che in Italia prende il nome di querela di falso, è possibile contestare la validità dell’atto pubblico.

La presenza del notaio nella stipula del mutuo non è una formalità burocratica, ma risponde a esigenze concrete di tutela giuridica per entrambe le parti coinvolte. Oltre alla pubblica fede, che garantisce la veridicità dell’atto, la firma notarile è necessaria per due ragioni fondamentali:

• iscrivere l’ipoteca sull’immobile. Così come definita dall’art. 2808 del Codice Civile, l’ipoteca è un diritto reale di garanzia che consente al creditore di espropriare un bene immobile, sia esso di proprietà del debitore o di terzi, in caso di inadempimento del contratto di mutuo;
• attribuire all’atto il valore di “titolo esecutivo”. Nel caso in cui il debitore non adempia al pagamento, il creditore potrà procedere all’esecuzione forzata tramite l’ufficiale giudiziario, senza necessità di una sentenza di condanna. Per questo l’atto pubblico redatto da un notaio prende il nome di titolo esecutivo stragiudiziale.

La legge italiana, dunque, non ammette eccezioni: ogni contratto di mutuo ipotecario deve essere stipulato in forma di atto pubblico, alla presenza di un notaio.

La disciplina dell’atto di mutuo e delle garanzie ad esso collegate fa riferimento a diversi articoli del Codice Civile, che è utile conoscere per orientarsi con consapevolezza nel percorso di stipula.

Il punto di partenza è l’art. 2699 del Codice Civile, che definisce l’atto pubblico come il documento redatto da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato, con le formalità stabilite dalla legge. È questa norma a conferire all’atto di mutuo la pubblica fede, ossia quel valore probatorio privilegiato che lo rende opponibile a terzi e contestabile solo tramite querela di falso.

L’ipoteca, garanzia cardine del mutuo immobiliare, è disciplinata dall’art. 2808 del Codice Civile, che la qualifica come diritto reale di garanzia su beni immobili. A completamento, l’art. 2817 del Codice Civile stabilisce che la nota d’iscrizione ipotecaria deve essere iscritta nei registri immobiliari del luogo in cui è situato l’immobile, un passaggio che il notaio cura personalmente e che rende l’ipoteca opponibile a chiunque.

Infine, il contratto di mutuo in sé è regolato dall’art. 1813 del Codice Civile, che lo definisce come un contratto reale con cui una parte (il mutuante) consegna all’altra (il mutuatario) una determinata quantità di denaro o altre cose fungibili. Quest’ultimo si impegna a restituire quanto ricevuto, nella stessa forma e quantità, in un arco di tempo stabilito, affiancando adeguate forme di garanzie di reddito e/o di patrimonio (es. ipoteche, cambiali, fideiussioni).

L’atto di mutuo si compone di una quindicina di articoli, ciascuno dei quali disciplina un aspetto specifico del rapporto tra mutuante e mutuatario. Non tutti gli atti sono identici, perché il contenuto può variare a seconda della banca e del tipo di finanziamento, ma la struttura di base è sostanzialmente comune.

Ecco i principali contenuti che è possibile trovare in un atto di mutuo:

• oggetto del contratto;
• durata del contratto;
• ammontare della somma da restituire alla banca, con i relativi interessi;
• condizioni per il rimborso anticipato del mutuo;
• garanzia ipotecaria, con assicurazione e valore dell’immobile ipotecato;
• tasse e spese connesse al contratto, di solito a carico della parte mutuataria
• condizioni generali, in cui le parti dichiarano di conoscere, accettare e approvare le clausole.

È importante leggere con attenzione ogni singolo articolo prima della firma: il notaio ha l’obbligo di illustrare il contenuto dell’atto e di accertarsi che entrambe le parti ne comprendano il significato. Se qualche clausola non è chiara, il momento della lettura in sede notarile è l’occasione giusta per chiedere chiarimenti. Una volta firmato, l’atto è vincolante a tutti gli effetti.

Il notaio riveste un ruolo centrale nella fase di sottoscrizione del mutuo e più è puntuale e preciso il suo lavoro, minore è il rischio che l’atto venga impugnato da una delle parti contraenti.

Per orientarsi nella scelta, è utile tenere presente alcuni aspetti pratici. Innanzitutto, il costo del notaio: i notai non applicano tariffe fisse, quindi è consigliabile richiedere più preventivi e confrontarli.

In secondo luogo, conta l’esperienza specifica nel settore immobiliare e creditizio: un notaio che tratta abitualmente atti di mutuo conosce le clausole ricorrenti, le possibili insidie e le tempistiche degli istituti bancari.

Non vanno sottovalutati nemmeno l’organizzazione dello studio e i tempi di lavorazione. Un notaio con uno studio ben strutturato e digitalizzato sarà in grado di gestire l’iter in modo più rapido e trasparente, coordinandosi con la banca e con l’agenzia immobiliare senza ritardi.

Infine, la disponibilità a spiegare con chiarezza ogni passaggio dell’atto è un indicatore importante della qualità del servizio: un buon notaio non si limita a raccogliere la firma, ma accompagna il cliente in ogni fase.

Nell’immaginario comune la funzione del notaio è quella di apporre una firma, ma questa è solo l’ultima fase di un compito molto più ampio. Il notaio, infatti deve assolvere i seguenti compiti:

• verifica l’inesistenza di clausole vessatorie a sfavore del cliente;
• verifica la proprietà e la disponibilità dell’iscrizione ipotecaria sul bene immobile concesso in garanzia;
• esamina la validità e la veridicità del contratto;
• impedisce potenziali frodi a danno di entrambe le parti contraenti.

Quindi oltre a scegliere il mutuo giusto, è bene anche rivolgersi al giusto notaio. Per fare la scelta migliore, bisogna prendere in considerazione diverse variabili come il costo, l’esperienza legale, ma anche l’organizzazione, i tempi di lavoro e la modernizzazione dello studio.

Per legge, le spese per il contratto di compravendita di un immobile e quelle accessorie (tra cui le spese notarili) sono a carico dell’acquirente. Ciò nonostante, le parti contraenti possono decidere diversamente, e stabilire ad esempio che il costo del notaio per l'acquisto della casa sia a carico del venditore o suddiviso equamente.

Nel mutuo, il soggetto che sostiene il costo è normalmente il mutuatario e laddove nel contratto di mutuo non ci sia nessuna specificazione, varrà la regola generale e la parcella del notaio sarà a carico dell’acquirente.

Le spese notarili variano a seconda del grado di esperienza e professionalità di ciascun notaio: indicativamente possono andare dai 1.500 a oltre i 3.000 euro, inclusi i costi d’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile.

Il consiglio è quello di rivolgersi a un notaio disponibile a fornire un preventivo dettagliato, che includa in maniera chiara e distinta le diverse voci di spesa. La parcella del notaio si compone infatti di più elementi:

• l’onorario, ovvero il compenso professionale vero e proprio per il lavoro svolto nella redazione e autenticazione dell’atto;
• le tasse, che comprendono le imposte di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale dovute allo Stato;
• i contributi, che dovranno essere versati al Consiglio Nazionale del Notariato e alla cassa previdenziale della categoria.

Richiedere un preventivo che separi con chiarezza queste tre componenti permette di capire qual è il margine effettivo del professionista rispetto agli oneri fiscali, che sono uguali per tutti i notai e non negoziabili. Confrontare più proposte economiche è il modo migliore per assicurarsi un servizio di qualità a un prezzo equo.