Quali sono le principali finalità del mutuo?

Chi richiede un mutuo casa lo fa con uno scopo ben preciso: comprare la abitazione, ristrutturare, costruire da zero o ottenere liquidità. Le finalità del mutuo individuano questa esigenza e vanno sempre indicate alla banca in fase di richiesta, perché ogni istituto propone soluzioni differenti per ciascun obiettivo. Vediamo quali sono le principali tipologie, come funziona ciascuna e quali agevolazioni fiscali sono previste.

Le tipologie di mutuo previste dalle banche sono numerose. Ognuna corrisponde a un’esigenza specifica del richiedente e influenza le condizioni economiche del finanziamento.

Le principali finalità di mutuo sono:

• acquisto della prima casa: il mutuo più diffuso, destinato all’abitazione principale del mutuatario;
• acquisto della seconda casa: per un immobile non destinato a residenza abituale;
• ristrutturazione: per finanziare lavori di recupero, manutenzione o efficientamento energetico;
• costruzione: per edificare un nuovo immobile su un terreno di proprietà;
• consolidamento debiti: per riunire più finanziamenti in un’unica rata mensile;
• liquidità: per ottenere denaro senza vincoli di destinazione, dietro garanzia di un immobile.

A queste si aggiungono surroga e rinegoziazione, che non sono propriamente finalità di un nuovo mutuo ma operazioni di modifica delle condizioni di un mutuo già attivo. Vediamole tutte nel dettaglio.

Il mutuo prima casa è la tipologia più diffusa e finanzia l’acquisto dell’abitazione che diventerà la residenza principale del mutuatario. Per accedervi occorre non essere proprietari di altri immobili nello stesso comune e trasferire la residenza nell’immobile entro 6 mesi dall’acquisto.

L’acquisto della prima casa beneficia di importanti agevolazioni fiscali:

• imposta di registro al 2% anziché al 9%, se si acquista da un privato;
• IVA al 4% anziché al 10%, se l’acquisto avviene da impresa;
• imposta sostitutiva sui finanziamenti allo 0,25% invece del 2% applicato alla seconda casa;
• detrazione Irpef del 19% degli interessi passivi sul mutuo, calcolata su un importo massimo di 4.000 euro.

La prima casa non può essere venduta prima di 5 anni dall’acquisto, pena la perdita delle agevolazioni.

Il mutuo per la seconda casa finanzia l’acquisto di un immobile diverso dall’abitazione principale, come una casa vacanza o un immobile da mettere a reddito. Le condizioni sono meno vantaggiose rispetto al mutuo prima casa:

• l’imposta sostitutiva sui finanziamenti sale al 2% (contro lo 0,25%);
• l’importo massimo finanziato scende generalmente intorno al 60% del valore dell’immobile;
• può essere richiesto un anticipo del 30%.

Per mantenere l’imposta sostitutiva ridotta allo 0,25%, devono essere rispettati alcuni requisiti:

• l’immobile non deve essere di lusso;
• deve essere ubicato nel comune di residenza del richiedente, o di futura residenza entro 18 mesi;
• il mutuatario non deve vantare diritti reali su altri immobili dello stesso comune;
• non deve aver già beneficiato delle agevolazioni prima casa su un altro immobile.

Il mutuo per la ristrutturazione finanzia interventi di recupero, manutenzione o riqualificazione di un immobile di proprietà, dai lavori estetici a quelli più sostanziali come l’isolamento termico, la messa a norma degli impianti o l’efficientamento energetico.

In fase di richiesta, vanno presentati documenti specifici come il preventivo dettagliato delle spese, la dichiarazione di inizio lavori (DIA) e, in caso di ampliamento, la concessione edilizia.

Anche per la ristrutturazione è prevista la detrazione Irpef del 19% degli interessi passivi su un importo massimo di 4.000 euro, a condizione che l’immobile sia destinato ad abitazione principale entro 6 mesi dalla fine dei lavori.

Molte banche propongono mutui green agevolati per chi effettua interventi che migliorino la classe energetica dell’immobile, con tassi più favorevoli e in linea con gli incentivi fiscali per le ristrutturazioni eco-sostenibili.

Il mutuo per la costruzione finanzia l’edificazione di un nuovo immobile residenziale, in genere su un terreno di proprietà del richiedente o appena acquistato. A differenza dei mutui tradizionali, non viene erogato in un’unica soluzione ma a stati di avanzamento lavori (SAL): il finanziamento è suddiviso in più tranche, corrisposte man mano che la costruzione procede e in seguito a verifiche tecniche da parte della banca.

Questa modalità tutela sia l’istituto di credito sia il mutuatario, garantendo che il denaro venga effettivamente impiegato per la realizzazione dell’immobile.

Per richiedere un mutuo per la costruzione è obbligatorio presentare una documentazione specifica:

• progetto approvato e firmato da un tecnico abilitato;
• concessione edilizia o titolo equivalente rilasciato dal Comune;
• preventivi dettagliati dei costi di costruzione;
• piano dei lavori con cronoprogramma.

Si tratta di due tipologie rivolte a chi è già proprietario di un immobile e ha bisogno di gestire la propria situazione finanziaria.

• Mutuo per consolidamento debiti: pensato per chi ha in corso più finanziamenti e vuole riunirli in un’unica rata mensile, spesso più bassa rispetto alla somma delle rate precedenti. Il vantaggio è semplificare la gestione del bilancio familiare; il rischio da evitare è tornare in una situazione di sovraindebitamento contraendo nuovi prestiti dopo il consolidamento.
• Mutuo per liquidità: destinato a chi ha bisogno di una somma di denaro senza vincoli di destinazione, contro l’iscrizione di un’ipoteca su un immobile di proprietà non già ipotecato. L’importo dipende dal valore dell’immobile e dalla situazione reddituale del richiedente, mentre i tassi applicati sono generalmente più alti rispetto a quelli dei mutui per l’acquisto.

La surroga del mutuo e la rinegoziazione non sono propriamente finalità in senso stretto, perché non servono ad accendere un nuovo mutuo, ma a modificare le condizioni di un mutuo già attivo:

• surroga: consente di trasferire il proprio mutuo da una banca a un’altra a costo zero per il cliente, allo scopo di ottenere condizioni più favorevoli (tasso, rata, durata). L’ipoteca originaria viene semplicemente aggiornata con l’indicazione della nuova banca. L’importo del nuovo finanziamento non può superare il debito residuo del precedente;
• rinegoziazione: a differenza della surroga, viene richiesta alla stessa banca che ha erogato il mutuo. Consente di rivedere il tasso di interesse, la durata o l’ammontare della rata, mantenendo i benefici fiscali già goduti.

Entrambe le operazioni sono possibili in qualsiasi momento durante la vita del mutuo e non comportano costi a carico del cliente.

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Una volta definita la finalità, la via migliore per trovare il miglior mutuo è cercarlo tra le offerte che le banche propongono ogni giorno. Per questo, può essere di aiuto ricorrere a un comparatore come vaxqenorli.pro, che mette a confronto ogni giorno le migliori offerte di mutuo per finalità.

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