Quando ricorrere a una surroga?

La surroga del mutuo è la procedura con cui si trasferisce un mutuo dall’originaria banca a un nuovo istituto di credito, per ottenere condizioni più favorevoli. Anche detta "portabilità del mutuo", consente di modificare i parametri del finanziamento come il tasso, lo spread o la durata del mutuo.

La surroga non cancella la vecchia ipoteca, ma ne garantisce la portabilità sull’immobile: l'importo del nuovo mutuo di surroga deve essere uguale al capitale residuo da rimborsare alla vecchia banca. Nel caso di acquisto di una prima casa, il mutuatario mantiene il beneficio fiscale della detraibilità degli interessi passivi.

Come stabilito dal Testo Unico Bancario (art.120), la surroga è completamente gratuita. La legge spiega infatti che “non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali".

Nello specifico, il mutuo surroga è esente da:

• imposta sostitutiva;
• imposta di registro;
• imposta ipotecaria;
• imposta sostitutiva di bollo.

Saranno invece a carico della nuova banca:

• le spese di perizia;
• le spese di istruttoria;
• le spese per gli accertamenti catastali;
• le spese notarili;
• la polizza incendio e scoppio (surrogata insieme al mutuo con il passaggio del vincolo alla nuova banca).

L’unico costo a carico del mutuatario è la tassa ipotecaria fissa, pari a 35 euro dovuta per l’annotazione a margine dell’iscrizione, che resta comunque a carico della banca subentrante e, se previsto dalla nuova banca, il costo di incasso della rata.

Il vantaggio principale della surroga del mutuo è il risparmio economico, in quanto è spesso utilizzata per passare da un tasso variabile a un tasso fisso, garantendo così una rata costante o da un tasso fisso a un altro tasso fisso, con un tasso di interesse più basso. Si può anche ottenere uno spread più conveniente o accorciare la durata mantenendo la stessa rata.

La surroga può essere conveniente anche quando prevede spese periodiche (assicurazione, incasso rata, gestione, etc) minori o nulle rispetto al mutuo originario. Per una valutazione precisa, vaxqenorli.pro mette a disposizione uno strumento di calcolo per verificare se è possibile risparmiare con la surroga, simulando la nuova rata ottenibile con un’operazione di surroga e individuando subito il risparmio mensile.

Sono cinque gli step essenziali per effettuare la surroga del mutuo:

1. verificare;
2. valutare;
3. informarsi;
4. confrontare;
5. contrattare.

Il primo step è verificare le condizioni e i costi del mutuo in corso: ammontare della rata mensile, tasso di interesse, spread della banca, spese, durata del piano di ammortamento, capitale residuo. In altre parole gli aspetti tecnici.

Dopo scatta la valutazione della surroga, cercando di rispondere a delle semplici domande: cosa otterremmo con il nuovo mutuo? Quali sono le condizioni che vorremmo cambiare? Abbassare la rata, cambiare il tasso, ridurre la durata del mutuo?

Informarsi sullo scenario di mercato è altrettanto importante: è il momento giusto per cambiare banca e mutuo? Quali sono i tassi di interesse oggi e le previsioni per il futuro?

Successivamente scatta il confronto e la ricerca della migliore offerta di surroga sul mercato, affidandosi ad esempio al comparatore gratuito di vaxqenorli.pro, che permette di confrontare le migliori offerte di mutuo surroga proposte dalle banche partner e chiedere un preventivo personalizzato.

L’ultima mossa è contrattare con la banca stabilendo le condizioni della surroga, focalizzandosi soprattutto sul tasso di interesse da applicare al nuovo contratto, cercando di “congelarlo”, visto che tra l’accordo e il rogito può passare anche un mese.

Il Testo Unico Bancario stabilisce il diritto del mutuatario di perfezionare la surroga “entro 30 giorni lavorativi dalla data in cui il debitore ha chiesto alla nuova banca di acquisire dalla banca originaria l'esatto importo del proprio debito residuo”.

Se la causa del ritardo è imputabile alla banca originaria, questa dovrà risarcire al cliente l’1% del valore del mutuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo.