Che cos'è il mutuo cartolarizzato?

Il mutuo cartolarizzato è un mutuo i cui crediti sono stati ceduti dalla banca a un’altra società attraverso un’operazione chiamata cartolarizzazione. Per chi ha sottoscritto il finanziamento, però, le condizioni del contratto non cambiano: continua a pagare le rate alla stessa banca.

La cartolarizzazione (in inglese securitisation) è una tecnica finanziaria, regolata per legge, che consiste nella vendita dei crediti vantati dalla banca (come appunto i mutui) a una società chiamata società veicolo. In pratica, i crediti vengono trasformati in titoli, da cui il nome “cartolarizzazione”.

La banca incassa così subito la liquidità corrispondente al valore dei mutui ceduti, mentre il mutuatario continua a fare riferimento all’istituto con cui ha firmato il contratto di mutuo. In Italia l’operazione è disciplinata dalla legge 130 del 1999.

Trasformando i crediti in titoli negoziabili, l’istituto può smobilizzare in anticipo somme che altrimenti rientrerebbero solo con il pagamento delle rate, distribuito su molti anni. Per questo motivo, la cartolarizzazione è considerata una vera e propria fonte di liquidità per le banche, utilizzata sia nel settore privato sia in quello pubblico.

L’operazione coinvolge la banca, che cede i crediti, e la società veicolo, che li acquista. Il meccanismo si svolge per passaggi:

• la banca cede alla società veicolo i mutui erogati;
• la società veicolo verifica i crediti e versa alla banca il corrispettivo;
• emette titoli obbligazionari garantiti da quei mutui;
• colloca i titoli sul mercato per recuperare le somme pagate.

All’operazione partecipano più soggetti:

• la banca cedente, che vende i crediti;
• la società veicolo, che li acquista;
• gli investitori, che comprano i titoli emessi;
• quando occorre gestire il recupero del credito, è coinvolto anche un servicer incaricato dalla società veicolo.

Cos'è la società veicolo (SPV)

La società veicolo, in inglese special purpose vehicle (SPV), è una società specializzata che acquista i crediti delle banche. Dopo averli verificati, paga alla banca un corrispettivo pari al valore dei mutui e recupera il capitale rivendendo sul mercato i titoli emessi. In questo modo il rischio di insolvenza passa agli investitori che acquistano quei titoli.

I mutui sono finanziamenti remunerativi, ma hanno tempi di rientro molto lunghi: la banca recupera la somma prestata solo dopo molti anni. La cartolarizzazione permette di ottenere subito liquidità senza attendere la scadenza naturale del mutuo.

I principali vantaggi per la banca sono:

• liquidità immediata, da destinare a nuove operazioni di credito;
• trasferimento del rischio di credito alla società veicolo e agli investitori;
• maggiore flessibilità di bilancio e migliore rispetto dei requisiti patrimoniali.

Disponendo di liquidità e cedendo parte del rischio, le banche possono inoltre offrire ai clienti condizioni di prestito più vantaggiose.

Le banche ricorrono alla cartolarizzazione sia per i mutui regolarmente in corso, allo scopo di liberare liquidità, sia per alleggerire il bilancio dai crediti deteriorati, quelli più difficili da recuperare. In entrambi i casi, l’obiettivo è migliorare i propri indici di solidità e rispettare i requisiti patrimoniali previsti dalle normative.

A livello contrattuale non cambia nulla. I termini del mutuo (durata, tasso d’interesse, eventuali accordi) restano quelli sottoscritti con la banca di origine, alla quale il mutuatario continua a pagare le rate. Sarà poi la banca a girarle alla società veicolo.

Il cliente viene di norma informato dell’avvenuta cartolarizzazione con una comunicazione scritta inviata dalla banca. Non esiste un obbligo di avviso preventivo: l’informazione arriva dopo l’operazione.

Si tratta di un’operazione del tutto legittima e trasparente. Il mutuatario non deve compiere alcuna formalità nei confronti della società veicolo: per il rimborso del finanziamento il suo unico interlocutore resta la banca con cui ha firmato il contratto.

La differenza più rilevante per il mutuatario riguarda la possibilità di modificare il mutuo. Surroga e rinegoziazione restano consentite per legge, ma diventano più complesse: i termini dell’accordo tra banca e società veicolo, come tasso e durata, non si possono cambiare liberamente.

Vale la pena ricordare la differenza tra le due operazioni: con la surroga del mutuo si trasferisce il mutuo a una nuova banca, mentre con la rinegoziazione del mutuo si modificano le condizioni con la banca di origine. Anche se il percorso può essere più lungo, la fattibilità di entrambe è confermata dalla convenzione firmata nel 2007 da ABI e Consiglio del Notariato, in riferimento alla legge 130/1999.

In pratica, chi desidera surrogare o rinegoziare un mutuo cartolarizzato deve comunque rivolgersi alla banca di origine, mettendo in conto un percorso più lungo e articolato. Resta invece sempre possibile l’estinzione anticipata del mutuo, alle condizioni previste dal contratto.

Anche in caso di mancato pagamento, il mutuatario mantiene tutti i diritti previsti dal contratto originario: clausole, garanzie, tassi e condizioni restano immutati. A gestire il recupero del credito può però intervenire un soggetto terzo, il servicer, incaricato dalla società veicolo.

Perché il nuovo titolare del credito possa agire, la cessione deve essere comunicata al debitore. È quindi utile conservare le comunicazioni ricevute e verificare a chi vanno indirizzati i pagamenti.

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