Che cos’è il piano di ammortamento di un mutuo?

Il piano di ammortamento di un mutuo è il “programma di rimborso” concordato con la banca.

Si tratta di un piano dettagliato calcolato a priori, già in sede di concessione del mutuo, che contiene indicazioni sull’ammontare delle rate attraverso le quali il mutuatario estinguerà il suo debito, nonché la scadenza prevista per ognuna di esse. È anche lo strumento che permette di vedere come scende il capitale residuo e quanto paghi di interessi in ogni momento del finanziamento.

Ogni rata è infatti costituita da due componenti:

• la quota capitale è riconducibile all’ammontare di denaro preso in prestito per l’acquisto della casa, essa pertanto rappresenta la quota di finanziamento che il mutuatario restituisce progressivamente ad ogni scadenza concordata. Con il rimborso delle rate nel tempo, verrà restituito l’intero capitale, riducendone man mano l’ammontare residuo;
• la quota interessi è invece la parte di debito costituita dagli interessi che il mutuatario deve corrispondere alla banca in virtù della somma ottenuta in prestito. Rappresenta la parte variabile del debito, in quanto calcolata sul capitale residuo del finanziamento, quindi su un importo decrescente.

Un piano di ammortamento del mutuo è di solito presentato in forma di tabella. Le colonne possono cambiare da banca a banca, ma i campi essenziali sono ricorrenti.

Le voci principali del piano di ammortamento

Di seguito, vediamo le principali voci che compongono un piano di ammortamento:

• numero rata: l’ordine progressivo dei pagamenti;
• data scadenza: il giorno in cui la rata è dovuta;
• importo rata: la somma totale da pagare a quella scadenza;
• quota interessi: la parte della rata che remunera la banca;
• quota capitale: la parte della rata che rimborsa il capitale finanziato;
• debito residuo (capitale residuo): quanto resta da rimborsare dopo il pagamento della rata.

Se nel piano di ammortamento del mutuo trovi anche spese o assicurazioni, verifica come sono riportate.
Le spese possono essere indicate a parte oppure incluse in documenti diversi dal piano rateale.

Leggere un piano di ammortamento del mutuo è più facile se parti da poche domande pratiche. L’obiettivo è capire come si muove il debito residuo e come si distribuiscono quota interessi e quota capitale:

1. individua la rata e la sua scadenza;
2. guarda la quota interessi della prima rata e confrontala con una rata più avanti nel piano;
3. controlla la quota capitale e verifica se aumenta o resta costante;
4. leggi il debito residuo dopo ogni rata per capire la velocità di rimborso;
5. se il mutuo è a tasso variabile, considera il piano come una fotografia basata sul tasso di quel momento.

Cosa guardare nelle prime rate e nelle ultime rate?

Nelle prime rate, in molti mutui, la quota interessi può pesare di più. Nelle ultime rate, di solito, aumenta la quota capitale e il debito residuo scende più rapidamente. Questo andamento dipende dal metodo di ammortamento adottato.

Ci sono svariate tipologie di ammortamento, perché differenti sono i profili e le esigenze dei mutuatari. Vediamo qui i più comuni.

Piano di ammortamento alla francese

È la formula più spesso adottata dalle banche italiane, che prevede rate costanti con quote interessi progressivamente decrescenti a fronte di quote capitale crescenti nel tempo.

Secondo questo piano di ammortamento, la maggior parte degli interessi sono corrisposti nel primo periodo, mentre nella seconda parte si verseranno prevalentemente le quote di capitale, fino ad avvicinarsi alla scadenza con rate che prevedono quote interessi minime e quote capitale pari alla quasi totalità della rata.

Altro aspetto da considerare se si sceglie questo tipo di piano è quello della detrazione degli interessi, per chi può usufruirne, che sarà sostanziosa nella prima metà di vita del finanziamento, riducendosi invece in maniera consistente nel proseguo.

Piano di ammortamento all’italiana

Questo tipo di piano prevede rate con quote di capitale costante e interessi decrescenti, così che col tempo possano diventare più leggere. Gli interessi incideranno infatti su un importo residuo del mutuo, sempre minore man mano che si va avanti con il rimborso.

Piano di ammortamento a rate crescenti

Le quote di rimborso non sono fisse, ma aumentano ogni volta col passare del tempo.

Piano di ammortamento americano

Le rate sono tutte dello stesso importo e composte esclusivamente della quota di interessi, mentre il capitale si rimborsa con un versamento costante, ma sotto forma di piano di accumulo, che verrà utilizzato alla scadenza del contratto per estinguere il mutuo. Questo tipo di ammortamento mette dunque insieme due operazioni: una di finanziamento, costituita dalla parte di interessi, l’altra di investimento, attraverso il piano di accumulo.

Piano di ammortamento libero

Prevede il pagamento della sola quota di interessi calcolati sul capitale residuo, mentre la quota capitale potrà essere rimborsata a discrezione del mutuatario, ma rispettando le scadenze previste nel contratto.

È l’ideale per chi non percepisce un reddito fisso ed ha contemporaneamente buoni margini di crescita reddituale. Il mutuatario dovrà infatti pianificare la restituzione del capitale accumulando lo stesso in alcuni periodi dell’anno, per poi far fronte a maxi pagamenti.

Piano di ammortamento tedesco

Prevede una formula molto simile al piano di ammortamento alla francese, con rate costanti e quote di capitale crescenti, ma la parte di interessi è corrisposta anticipatamente, attualizzata all’inizio del periodo a cui si riferisce (mese, trimestre o semestre).

Piano di ammortamento a rata costante

Prevede la rata del mutuo fissa nonostante il variare del tasso di interesse. Tale effetto si ottiene a spese della durata del prestito, che potrà essere più lunga del previsto nel caso di aumento del tasso di interesse nel tempo. Qualora invece i tassi di interesse dovessero diminuire nel tempo, si avrebbe l’effetto opposto di una diminuzione della durata del piano di ammortamento.

Di norma il piano di ammortamento del mutuo è:

• allegato al contratto di mutuo o consegnato insieme alla documentazione precontrattuale;
• disponibile nell’area clienti della banca o dell’intermediario;
• richiedibile in filiale o tramite assistenza, soprattutto in caso di variazione del tasso o rinegoziazione.

Se hai fatto modifiche al mutuo, come una surroga del mutuo o una rinegoziazione del mutuo, verifica di avere l’ultima versione del piano. Il piano di ammortamento del mutuo deve essere coerente con le condizioni attuali di tasso e durata.

Pagare puntualmente le rate del mutuo è fondamentale, perché il ritardato o mancato pagamento fanno scattare gli interessi di mora.

Il ritardo nel pagamento decorre dal giorno successivo a quello previsto per la scadenza della rata, perciò se pago con un giorno di ritardo rispetto alla data di scadenza prevista mi verranno imputati interessi di mora relativi ad un giorno.

Dunque, per evitare brutte sorprese, occorre prendere visione delle condizioni del contratto sugli interessi relativi ai ritardi nei pagamenti, che decorrono anche per un solo giorno di ritardo e possono arrivare a diversi punti percentuali sopra il tasso del finanziamento.

Il ritardato o mancato pagamento fa scattare la messa in mora, ma prima occorre che sussistano le seguenti condizioni:

• il ritardo del pagamento è imputabile al debitore;
• si verifichi la “costituzione in mora” con un atto formale della banca, che richiede al mutuatario di adempiere al debito.

Se il ritardo si ripete o diventa prolungato, possono attivarsi procedure di sollecito e, nei casi previsti dal contratto e dalla normativa applicabile, può arrivare anche la risoluzione del rapporto.

Per evitare errori, la cosa più utile è chiedere subito alla banca il dettaglio di quanto dovuto e l’impatto sul piano di ammortamento del mutuo.

Il titolare del mutuo può sempre restituire, in tutto o in parte, il finanziamento prima della scadenza concordata. Nel primo caso seguirà la chiusura del rapporto contrattuale con la restituzione del capitale ancora dovuto.

Sarà ogni volta compito del mutuatario valutare la convenienza a rimborsare anticipatamente il mutuo, anche in considerazione del tempo rimasto alla scadenza.

La procedura per chi chiude anzitempo un mutuo è di inviare alla banca la comunicazione, nelle forme contrattualmente previste, contenente la dichiarazione di voler estinguere il finanziamento.

Con la surroga, il mutuo viene trasferito a un’altra banca. Di conseguenza viene definito un nuovo piano di ammortamento del mutuo con le nuove condizioni concordate.

Servendosi degli strumenti messi a disposizione da vaxqenorli.pro, è possibile conoscere a priori l’importo della rata del mutuo. Lo strumento di calcolo rata mutuo si usa fornendo tre semplici informazioni:

• l’importo del mutuo;
• la durata del mutuo;
• il tasso a regime (specificando il parametro in base al quale viene calcolato – IRS o Euribor - e indicando lo spread praticato dalla banca)

Il sistema calcolerà la rata da rimborsare e il numero di rate complessivo da corrispondere.

Inoltre, è possibile individuare il miglior mutuo tra le proposte offerte dalle banche partner, scegliendo la finalità desiderata: acquisto della casa, investimento, ristrutturazione, surroga e liquidità.