Che cos’è l’istruttoria del mutuo?

L’istruttoria del mutuo è la fase in cui la banca analizza la documentazione del richiedente al fine di decidere se concedere il finanziamento. È un passaggio obbligatorio, che inizia subito dopo la richiesta di mutuo casa e si conclude con l’erogazione o con l’eventuale rifiuto.

Quando presenti la domanda di mutuo, la banca avvia l’istruttoria: una fase di controllo e raccolta di informazioni sul richiedente e sull’immobile che verrà posto a garanzia con l’ipoteca.

L’obiettivo è capire se sei in grado di restituire la somma richiesta e se l’immobile ha un valore adeguato al finanziamento. Al termine dei controlli l’istruttoria può avere esito positivo o negativo.

Le somme che la banca chiede per svolgere questa analisi sono le spese di istruttoria, a carico di chi richiede il mutuo.

L’istruttoria si articola in tre verifiche, al termine delle quali la banca delibera il mutuo.

Valutazione creditizia

La valutazione creditizia accerta la tua capacità di rimborso. La banca esamina reddito, impegni finanziari in corso, patrimonio e composizione del nucleo familiare, tutti elementi che incidono sulla sostenibilità della rata mensile.

Vengono inoltre svolti controlli anagrafici e sulle banche dati, anche per verificare che il nominativo non risulti nella lista dei cattivi pagatori per ritardi o debiti su finanziamenti precedenti. Superata questa fase la banca rilascia una pre-delibera, che conferma la capacità reddituale di rimborso.

Valutazione immobiliare e perizia

La seconda fase riguarda l’immobile oggetto del mutuo. La banca incarica un perito esterno di controllarne lo stato di manutenzione e conservazione e di redigere una perizia estimativa, che ne accerta la regolarità urbanistica e catastale e ne stabilisce il valore commerciale.

In genere il mutuo non supera l’80% del valore dell’immobile. Se il valore risultasse inferiore alla richiesta, la banca può ridurre l’importo finanziato oppure chiedere di individuare un altro immobile.

Valutazione tecnico-legale

L’ultima verifica avviene sulla relazione notarile preliminare, redatta dal notaio dopo i controlli presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. La banca verifica la corrispondenza tra relazione notarile e perizia: in assenza di incongruenze può procedere con la delibera e la stipula del mutuo.

Per avviare l’istruttoria la banca richiede una serie di documenti. In genere servono:

• Dati anagrafici del richiedente;
• Documentazione di reddito: per i lavoratori dipendenti modello 730, modello Unico o CU; per autonomi e liberi professionisti le ultime dichiarazioni dei redditi e l’iscrizione all’albo o alla Camera di Commercio;
• Copia del preliminare di vendita;
• Planimetria dell’immobile che si intende acquistare;
• Ultimo atto di acquisto dell’immobile.

I tempi non sono standardizzati e variano da banca a banca. In assenza di elementi che bloccano la pratica, l’iter dura mediamente circa un mese.

Le tempistiche possono allungarsi per diversi motivi, a partire dai ritardi nella consegna dei documenti: presentare una pratica completa fin da subito aiuta a non rallentare l’erogazione.

Conclusa positivamente l’istruttoria, la banca emette la delibera, cioè l’approvazione definitiva del finanziamento. Si procede quindi con la firma davanti al notaio e la stipula del contratto di mutuo, di norma contestuale al rogito di compravendita.

Solo a questo punto la somma viene erogata e l’ipoteca iscritta sull’immobile a garanzia del finanziamento.

Le spese di istruttoria sono un costo una tantum richiesto dalla banca per avviare, analizzare e gestire la pratica di finanziamento. Coprono la raccolta e la verifica dei documenti, l’analisi del merito creditizio e del reddito e la gestione amministrativa fino alla delibera.

Non vanno confuse con le altre voci che concorrono al costo totale del mutuo e al calcolo del calcolo del TAEG. Tra le principali spese una tantum del finanziamento rientrano:

• spese di perizia: per la valutazione dell’immobile;
• spese notarili: onorario del notaio e registrazione di contratto e ipoteca;
• imposta sostitutiva: pari allo 0,25% per la prima casa e al 2% per gli altri immobili;
• assicurazione obbligatoria: polizza contro incendio e scoppio sull’immobile ipotecato. 

Come si calcolano le spese di istruttoria: importo fisso o percentuale

Non esiste una cifra valida per tutte le banche: le spese di istruttoria possono essere un importo fisso, stabilito a prescindere dalla somma richiesta, oppure una percentuale dell’importo finanziato.

In genere l’importo fisso è più frequente per i finanziamenti di importo medio-basso e nelle offerte promozionali. Mentre il calcolo percentuale incide maggiormente sui mutui elevati, alcuni istituti fissano comunque un minimo e un massimo. Trattandosi di un costo che pesa sul TAEG, conviene confrontarlo prima di scegliere.

Le spese di istruttoria si versano di norma al momento della stipula del mutuo. Le modalità più diffuse sono tre:

• pagamento alla stipula: come voce separata rispetto al capitale erogato;
• trattenuta sulla somma erogata: la banca le sottrae dall’importo effettivamente accreditato;
• rateizzazione nel mutuo: le spese vengono incluse nell’importo finanziato e restituite con le rate, producendo però interessi.

Si tratta in ogni caso di un costo richiesto una sola volta, all’apertura del mutuo.

Sì, ma a precise condizioni. Se il mutuo è stipulato per l’acquisto della prima casa, le spese di istruttoria si sommano agli interessi passivi e danno diritto a una detrazione IRPEF del 19%, entro il tetto di 4.000 euro previsto per gli interessi e a condizione che il mutuo sia stato stipulato nei 12 mesi precedenti o successivi all’acquisto.

La detrazione spetta solo per l’abitazione principale e richiede la documentazione rilasciata ogni anno dalla banca. Sono detraibili anche le spese di perizia, mentre restano escluse spese notarili, imposte e commissioni bancarie ricorrenti.

Per favorire l’acquisto della prima casa da parte dei giovani under 36, molte banche prevedono condizioni agevolate sui costi accessori: le spese di istruttoria possono essere fortemente ridotte o azzerate, spesso nell’ambito di offerte promozionali dedicate.

A questo si affianca il Fondo di Garanzia Prima Casa, che offre una garanzia pubblica fino all’80% del valore dell’immobile e facilita l’accesso al credito di chi dispone di risparmi contenuti.

Di norma, le spese di istruttoria non vengono restituite, perché remunerano il lavoro di analisi già svolto dalla banca anche quando la pratica si chiude con esito negativo.

Non tutte le banche, però, si comportano allo stesso modo: in caso di mancata erogazione alcuni istituti non addebitano le spese o ne prevedono il rimborso, soprattutto nelle promozioni. Conviene quindi verificare le condizioni nei fogli informativi prima di avviare la pratica.

Prima di firmare, mettere a confronto più offerte è il modo migliore per ridurre il costo complessivo del mutuo: anche le spese di istruttoria, infatti, cambiano sensibilmente da banca a banca e incidono sul TAEG.

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