Come funziona il mutuo ponte?

Il mutuo ponte, o mutuo cambio casa, è un finanziamento che gli istituti di credito offrono a chi vuole acquistare una nuova casa e allo stesso tempo vendere il proprio immobile.

In questo modo, è possibile saltare il periodo transitorio tra la vendita della propria casa e l’acquisto di quella nuova, permettendo ai diretti interessati di non perdere l’eventuale occasione immobiliare.

Il mutuo ponte permette di acquistare una nuova casa fornendo la liquidità necessaria, prima di aver venduto la propria abitazione, a patto però che si dimostri l'intenzione di vendere quest’ultima.

Per poter accedere a questo tipo di mutuo casa occorre presentare alla banca una serie di documenti, quali:

• l'atto di acquisto della nuova casa dove si avrà la residenza;
• la dichiarazione di messa in vendita dell’immobile di cui si è intestatari.

Generalmente, per un mutuo ponte, gli istituti di credito concedono un finanziamento non superiore al 60% del valore dell’immobile che il richiedente intende mettere in vendita, mentre la durata massima del piano di ammortamento per il rimborso è di 2 anni, di fatto classificando il mutuo ponte tra quelli a breve termine.

Tra i vantaggi tipici del mutuo ponte figurano:

• nessun problema nelle tempistiche di acquisto e vendita degli immobili;
• vantaggi fiscali per l’acquisto della nuova casa;
• rimborso della sola quota interessi.

Proprio quest'ultima voce, è importante da tenere a mente: le rate mensili, infatti, saranno costituite soltanto dalla quota interessi, in quanto il rimborso del capitale avviene di fatto attraverso il versamento di quanto guadagnato con la vendita dell’immobile di cui si era intestatari.

Esistono alcuni svantaggi legati a questa tipologia di finanziamento, che possono risultare particolarmente onerosi:

• tassi di interesse più alti rispetto a quelli di un mutuo tradizionale;
• obbligo di doppia ipoteca (una per ciascun immobile);
• spese notarili.

Inoltre, nel caso in cui il richiedente stia già rimborsando un mutuo sull’immobile originario e non riesca a vendere l’immobile di cui era proprietario entro i 2 anni di durata del mutuo ponte, deve rimborsare il nuovo mutuo per l’intero importo concesso e, nel caso non l'abbia estinto, anche quello già in essere sull’immobile invenduto.

Da non sottovalutare il tema delle agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa, su cui la normativa in vigore è molto rigida. Per goderne, al momento del rogito, l’acquirente deve dichiarare di:

• non essere titolare esclusivo o in regime di comunione con il coniuge di diritti di proprietà, uso, usufrutto e abitazione di un altro immobile nello stesso Comune in cui si trova l’immobile da comprare;
• non essere titolare sul territorio nazionale, nemmeno per una quota, anche in comunione legale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione e nuda proprietà di un’altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.

Chi ricorre al mutuo ponte, se acquista la nuova casa prima di avere venduto la precedente, perde il diritto alle agevolazioni fiscali. Su un immobile del valore di 150.000/200.000 euro, ad esempio, la differenza da pagare per le imposte ordinarie rispetto a quelle agevolate supererebbe i 10.000 euro.

Per ovviare a questa situazione esistono due soluzioni alternative, quali:

• intestare provvisoriamente l’immobile da vendere a un familiare;
• ricorrere al mandato ad alienare senza rappresentanza.

Nel primo caso, occorre effettuare una compravendita vera e propria, evitando la donazione, che potrebbe creare problemi al momento della successiva vendita. Si tratta certo di un'operazione con dei costi da sostenere, ma che sarebbero assai più contenuti rispetto al risparmio sulle imposte ottenibile mantenendo il diritto alle agevolazioni fiscali sulla prima casa.

Per esempio, se il mandante e il mandatario sono marito e moglie (o genitore e figlio), la soluzione è vantaggiosa dal punto di vista fiscale, perché viene tassata come atto a titolo gratuito. In questo modo, si beneficia della stessa franchigia prevista per la donazione che prevede una esenzione di imposta fino a 1 milione di euro di transazione.

Nel secondo caso, invece, l’immobile da vendere viene intestato a un soggetto di fiducia, con l’incarico di venderlo in nome dello stesso mandatario (cioè del nuovo intestatario stesso); una volta conclusa la vendita dell’immobile, il mandatario verserà al mandante l’importo ottenuto.