Come si calcola il valore dell'immobile per il mutuo?

Prima di concedere un mutuo per l’acquisto di una casa, la banca effettua una serie di valutazioni, che riguardano sia la situazione economica del cliente sia il valore dell’immobile per cui si sta richiedendo il finanziamento.

Il rapporto tra la somma chiesta in prestito e il valore dell’immobile ipotecato (il cosiddetto Loan to Value espresso in percentuale) identifica il rischio assunto dalla banca nel caso in cui concedesse il finanziamento. Più alto è il Loan-to-value, meno conveniente sarà per la banca concedere il mutuo.

Su quali parametri viene quindi effettuata la perizia immobiliare e come si calcola il valore di una casa? Scopriamolo insieme.

Posizione e planimetria sono certamente aspetti che incidono sul valore commerciale di una casa, ma esistono anche diversi fattori che compongono la valutazione dell’immobile; quest'ultima, infatti, spetta sempre al perito che fa la stima a grazie a criteri oggettivi tra cui:

• valore cauzionale dell’immobile;
• valore di ricostruzione a nuovo;
• valore stato avanzamento lavori;

Cosa è il valore cauzionale di un immobile?

È il valore commerciale moltiplicato per il coefficiente di vendita forzata dell’immobile, che oscilla tra il 90% e il 95%. Si tratta di una soluzione cautelativa utilizzata dalla banca nel momento di valutazione della casa. L’utilizzo di questo valore determinerà un importo di mutuo più basso.

Cosa è il valore di ricostruzione a nuovo?

Il valore di ricostruzione a nuovo viene calcolato attraverso il conteggio dei materiali utilizzati all’interno della casa, per la sua struttura e anche negli impianti presenti. Si utilizza unicamente per stabilire il valore della polizza assicurativa sull’immobile. Leggi la FAQ dedicata per scoprire quali sono le assicurazioni sul mutuo obbligatorie.

Cosa è il valore stato avanzamento lavori?

È il valore relativo ai casi di perizia su immobili in costruzione. In questi casi, il mutuo viene erogato in diverse somme distribuite nel tempo e vengono effettuate differenti perizie man mano che i lavori di costruzione avanzano.

Prima di effettuare la perizia sull'immobile (che ha un costo che è compreso di solito tra 100 e i 300 euro incluso il contributo per la Cassa Previdenza) la banca verifica i requisiti minimi, soggettivi e patrimoniali, del richiedente.

È compito del perito verificare:

• la conformità catastale;
• regolarità urbanistica dell'immobile;
• la corrispondenza fra planimetria e struttura dell’immobile;
• la zona immobiliare, prendendo in riferimento il valore delle altre case nello stesso distretto urbano.

In genere, i tempi di attesa sull'esito di una perizia immobiliare sono brevi. In caso di esito positivo, bastano una decina di giorni per firmare il contratto di mutuo e ottenere il finanziamento richiesto.

Se, invece, il finanziamento viene rifiutato dalla banca perché sussistono carenze burocratiche, tecniche o legali (ad esempio abusi edilizi o assenza di specifiche concessioni), il richiedente dovrà trovare altre soluzioni come:

• cerare un nuovo immobile da acquistare (in questo caso il richiedente ha 1 mese di tempo);
• bloccare la pratica e riaprirla (questa soluzione richiederà molto più tempo).

Esito perizia: attenzione alla caparra

Se non si è sicuri al 100% dell’esito positivo della perizia è bene inserire nel compromesso di vendita la clausola “acquisto salvo buon fine perizia mutuo”. In questo modo, nel caso in cui la banca rifiutasse il finanziamento, si avrà diritto alla restituzione della caparra versata per il blocco della casa.

Il richiedente dovrà fornire alla banca una serie di documenti per verificare che la casa rispetti le leggi edilizie e non abbia pendente nessun altro mutuo. Tra questi ricordiamo:

• atto di provenienza, che verifica la titolarità giuridica dell’immobile (atto notarile, scrittura privata, sentenza giuridica, dichiarazione di successione iscritta nei pubblici registri);
• documenti catastali e ipotecari, per verificare che l’immobile sia urbanisticamente conforme e non siano presenti modifiche non registrate alla planimetria;
• documenti sulla legittimità territoriale dell’immobile, per accertare che l’immobile abbia tutte le autorizzazioni edilizie necessarie e sia stato costruito con materiali conformi alla legge o siano necessarie sanatorie edilizie.

Per ottenere le certificazioni catastali, il richiedente dovrà pagare i tributi catastali e l’imposta di bollo e recarsi presso il catasto di competenza del proprio Comune. Se presente un’agenzia immobiliare, sarà quest’ultima a fornire le informazioni e gli atti necessari al potenziale acquirente per inoltrare tutte le informazioni alla banca scelta per accendere il mutuo.