Cos’è la cedolare secca sugli affitti?

Chi possiede un immobile da affittare si trova di fronte a una scelta fiscale importante: aderire al regime ordinario IRPEF oppure optare per la cedolare secca.

La cedolare secca è un regime opzionale che permette di pagare un’imposta sostitutiva con un’aliquota fissa sul canone di locazione, semplificando la gestione e, in molti casi, riducendo il carico fiscale.

In questa guida analizziamo punto per punto il suo funzionamento, i requisiti per accedervi e le regole da conoscere, con un focus particolare sulle novità per gli affitti brevi.

Il meccanismo della cedolare secca sugli affitti si basa su un principio sostitutivo: l'imposta versata prende il posto di un intero pacchetto di tasse, ovvero:

• l'IRPEF e le relative addizionali;
• l'imposta di registro;
• l'imposta di bollo.

Il funzionamento è lineare: il reddito derivante dall'affitto viene isolato e non si cumula con gli altri redditi del proprietario (come stipendio o pensione). Su questo reddito viene applicata un'aliquota fissa, rendendo la tassazione più prevedibile.

Tuttavia, questa scelta non è priva di condizioni: la principale è l'obbligo per il locatore di rinunciare alla facoltà di aggiornare il canone di locazione per tutta la durata dell'opzione, inclusa la variazione ISTAT.

Il regime della cedolare secca sugli affitti è stato pensato per i privati. Possono infatti accedervi esclusivamente le persone fisiche che sono titolari del diritto di proprietà o di un altro diritto reale di godimento sull'immobile (come l'usufrutto) e che lo concedono in affitto al di fuori dell'esercizio di un'attività d'impresa, arte o professione. Questo significa che società o titolari di partita IVA che affittano immobili nell'ambito della propria attività non possono beneficiare di questa opzione.

Dal punto di vista dell'immobile, la cedolare secca si applica alle unità immobiliari a uso abitativo appartenenti alle categorie catastali da A/1 ad A/11, con la sola esclusione della categoria A/10 (uffici e studi privati). Il regime agevolato si estende anche alle relative pertinenze (come box, cantine o posti auto), a condizione che siano locate congiuntamente all'abitazione e menzionate nel contratto di locazione.

Il calcolo dell'imposta dovuta con la cedolare secca è semplice e si basa su aliquote fisse, che si differenziano principalmente in base alla tipologia di contratto di locazione stipulato. La scelta del contratto diventa quindi un elemento strategico per determinare il carico fiscale complessivo.

Aliquota al 21% per i contratti a canone libero

L'aliquota ordinaria della cedolare secca è fissata al 21%. Questa percentuale si applica ai contratti di locazione a canone libero, come i più comuni contratti "4+4", dove l'importo dell'affitto è determinato liberamente dall'accordo tra proprietario e locatario. L'imposta sostitutiva si calcola applicando il 21% sull'intero canone di locazione annuo percepito dal proprietario.

Aliquota ridotta al 10% per il canone concordato

Esiste un'aliquota agevolata, pari al 10%, pensata per incentivare specifiche forme contrattuali che rispondono a esigenze sociali o territoriali. Questa aliquota si applica principalmente ai contratti a canone concordato, ovvero quelli stipulati in Comuni ad alta tensione abitativa o con carenza di disponibilità abitative, sulla base di accordi locali tra le associazioni di proprietari e inquilini. Beneficiano dell'aliquota ridotta anche altre tipologie contrattuali, come i contratti di locazione per studenti universitari e i contratti transitori agevolati.

La disciplina della cedolare secca sugli affitti brevi (locazioni abitative di durata non superiore a 30 giorni) è stata oggetto di importanti aggiornamenti, con l'obiettivo di tracciare un confine più netto tra la gestione patrimoniale privata e l'attività d'impresa. Le regole attuali, pur confermando questa opzione, richiedono maggiore attenzione da parte dei proprietari.

Le nuove aliquote per gli affitti brevi: 21% e 26%

Anche per le locazioni brevi si applica la cedolare secca, ma con un meccanismo di aliquote differenziato. Per il primo immobile destinato ad affitto breve, l'aliquota rimane al 21%. Se però il proprietario destina a questa finalità altri immobili, dal secondo fino a un massimo di quattro, l'aliquota applicabile sui relativi canoni sale al 26%. Questa maggiorazione non riguarda i contratti di locazione ordinari, che mantengono le loro aliquote specifiche.

Il nuovo limite per l'attività d'impresa

La novità più rilevante riguarda il confine con l'attività imprenditoriale. A partire dal periodo d'imposta 2026, la normativa stabilisce che se un locatore destina alla locazione breve più di due appartamenti nel corso dell'anno, l'attività viene presunta svolta in forma d'impresa. Superata questa soglia, non è più possibile applicare la cedolare secca e diventa necessario adempiere agli obblighi fiscali e contributivi tipici delle attività imprenditoriali, come l'apertura della partita IVA.

L'obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Per garantire trasparenza e legalità nel settore degli affitti brevi, è stato introdotto l'obbligo di dotarsi di un Codice Identificativo Nazionale (CIN) per ogni unità immobiliare locata. Questo codice deve essere esposto e indicato in ogni annuncio. La mancanza del CIN non solo incide sulla regolarità della locazione ma espone il proprietario a sanzioni amministrative significative.

La scelta tra cedolare secca sugli affitti e regime IRPEF ordinario non è mai automatica e richiede un'attenta valutazione della propria situazione fiscale e patrimoniale. È fondamentale soppesare i benefici e i limiti di questa opzione.

I principali vantaggi della cedolare secca includono:

• un'aliquota fissa che non dipende da altri redditi;
• un risparmio fiscale concreto (soprattutto per redditi medio-alti) perché evita la progressività delle aliquote IRPEF, che possono arrivare fino al 43%;
• l'eliminazione di imposta di registro e imposta di bollo su registrazione, proroghe e risoluzioni del contratto.

D'altra parte, il limite più importante è la rinuncia categorica all'aggiornamento del canone, inclusa la variazione ISTAT. Questo può ridurre la redditività dell'immobile nel lungo periodo, specialmente in contesti di alta inflazione.

Inoltre, per i contribuenti con redditi molto bassi, il regime ordinario potrebbe risultare più vantaggioso, poiché consente di usufruire di deduzioni e detrazioni fiscali che vengono invece perse con la cedolare secca.

Il versamento della cedolare secca segue le stesse modalità previste per l'IRPEF, basandosi sul sistema di acconto e saldo. L'acconto per l'anno in corso è pari al 100% dell'imposta dovuta per l'anno precedente. Se questo importo è inferiore a 51,65 euro, l'acconto non è dovuto.

Il pagamento avviene tramite modello F24 secondo le seguenti scadenze:

• Unica soluzione entro il 30 novembre, se l'importo dell'acconto è inferiore a 257,52 euro.
• Due rate, se l'importo è pari o superiore a 257,52 euro:
  • la prima rata (40% dell'acconto) va versata entro il 16 giugno.
  • la seconda rata (il restante 60%) va versata entro il 30 novembre.

Il saldo dell'imposta si versa entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello di riferimento. Per la compilazione del modello F24 si utilizzano i seguenti codici tributo:

• 1840: Acconto prima rata
• 1841: Acconto seconda rata o unica soluzione
• 1842: Saldo