Cosa sono i mutui offset?

I mutui offset sono mutui a tasso variabile riservati ai correntisti della banca che concede il finanziamento. La loro particolarità è che l’interesse da pagare è inversamente proporzionale alla giacenza di liquidità sul conto corrente collegato: più alto è il saldo, meno interessi si pagano.

Il termine offset significa compensazione: questi mutui si basano infatti sul principio della compensazione tra una somma a debito, il mutuo, e una somma a credito, la liquidità presente sul conto.

Si tratta di un prodotto molto diffuso nel Regno Unito, mentre in Italia è ancora poco conosciuto, pur risultando in diversi casi conveniente. Per ora, è offerto solo da alcune banche, anche se l’offerta si sta gradualmente ampliando.

Negli ultimi tempi, diversi istituti stanno valutando di inserire la formula offset tra le opzioni di mutuo prima casa, segno di un interesse crescente verso un prodotto che premia chi riesce a mantenere una buona liquidità.

Nel mutuo offset gli interessi non si calcolano sull’intero capitale, ma sulla differenza tra la quota di capitale ancora da rimborsare e la giacenza media del conto corrente collegato. Di conseguenza, più alta è la giacenza media, più bassi saranno gli interessi e la rata mensile.

Esiste anche un secondo metodo di calcolo, basato sulla differenza tra gli interessi passivi del mutuo e gli interessi attivi maturati sulla liquidità depositata. È vantaggioso soprattutto per chi ha un conto particolarmente fruttuoso sul fronte degli interessi a credito.

Un’altra caratteristica è che il mutuo può essere collegato a più conti correnti: sommando le diverse giacenze si riduce ulteriormente la base su cui si calcolano gli interessi. È il caso, per esempio, di una coppia cointestataria che lega al mutuo i conti di entrambi.

La giacenza media viene rilevata periodicamente, di norma su base mensile e confrontata con il debito residuo: per questo il risparmio cambia nel tempo, seguendo l’andamento del saldo. Spesso, inoltre, il conto corrente collegato viene aperto contestualmente alla stipula del mutuo.

Il mutuo offset conviene soprattutto a chi ha una buona disponibilità di liquidità sul conto e prevede di mantenerla stabile nel tempo. Permette infatti di non intaccare i capitali risparmiati e, allo stesso tempo, di abbattere gli interessi.

La convenienza massima si raggiunge quando la somma richiesta è pari o inferiore alla giacenza sul conto: in questo caso, il tasso di interesse sfiora lo zero e restano da pagare solo le spese accessorie.

Vantaggi e svantaggi si possono riassumere così:

• Vantaggio: la rata è più bassa, soprattutto nei primi anni, perché il tasso effettivo è inferiore a quello nominale;
• Svantaggio: occorre garantire nel tempo un buon livello di liquidità sul conto.

Il mutuo offsett non è invece adatto a chi ha giacenze ridotte (il tasso risulterebbe più alto di un variabile ordinario) o a chi prevede di prelevare somme importanti a breve, perché in quel caso il vantaggio iniziale si ridurrebbe rapidamente nel corso del piano di ammortamento.

Proprio perché premia chi ha liquidità, l’offset è spesso scelto da chi acquista un immobile come investimento più che come prima casa. Tuttavia, collegando più conti (per esempio quelli di una coppia cointestataria) la formula può diventare interessante anche per l’abitazione principale. Le somme “compensate” restano comunque disponibili e possono essere svincolate in caso di bisogno: in quel caso, però, gli interessi tornano a crescere come in un normale mutuo a tasso variabile.

Il requisito principale è essere correntista della banca presso cui si stipula il mutuo. Oltre a questo, valgono le condizioni previste per qualsiasi finanziamento:

• documentazione reddituale che attesti la capacità di rimborso;
• garanzie idonee a tutela della banca;
• documentazione del progetto da finanziare.

I mutui offset, infatti, possono essere erogati sia per l’acquisto di immobili sia per avviare un’attività: in entrambi i casi la banca valuta il progetto prima di concedere il finanziamento. Come per qualsiasi prestito, inoltre, occorre rientrare nei requisiti di idoneità per età, situazione reddituale e posizione legale.

Prima di optare per un mutuo offset conviene confrontarlo con un normale mutuo a tasso variabile. In quest’ultimo il tasso non è bloccato come nel mutuo a tasso fisso, ma viene rilevato di periodo in periodo e segue le oscillazioni del mercato. Chi sceglie il tasso variabile può beneficiare di un costo del denaro generalmente più basso rispetto al fisso, ma resta esposto agli aumenti dei tassi di mercato.

Spesso, per chi non dispone di liquidità elevata, il vantaggio dell’offset rispetto a un variabile puro è contenuto. Vanno inoltre considerate le spese di gestione del conto corrente e i costi accessori legati alla pratica e all’aggiornamento dei tassi personalizzati. Solo dopo questo confronto è possibile capire se la formula offset è davvero la più adatta alle proprie esigenze.

Il mutuo offset è solo una delle formule disponibili: per capire quale convenga davvero nella tua situazione è fondamentale mettere a confronto più proposte, valutando tasso, rata e costi accessori. Su vaxqenorli.pro puoi confrontare gratuitamente le migliori offerte di mutuo di numerose banche partner e richiedere un preventivo su misura in pochi passaggi.