La banca può chiedere altre garanzie oltre all'ipoteca?

Quando concede un mutuo la banca si espone a un rischio finanziario: è quindi normale che chieda delle garanzie prima di erogare il finanziamento. Si tratta di una forma di tutela contro l’insolvenza del debitore e contro gli eventi che possono compromettere il pagamento delle rate o l’integrità dell’immobile.

Oltre all’ipoteca, che è la garanzia principale, la banca può chiedere altre garanzie: alcune obbligatorie, come l’assicurazione contro i sinistri, altre integrative, richieste quando la capacità economica del debitore appare insufficiente o quando il mutuo supera l’80% del valore dell’immobile.

Concedendo un finanziamento, la banca corre due rischi:

• che il richiedente diventi insolvente e non paghi le rate;
• di perdere in tutto o in parte il capitale prestato.

Per ridurre i rischi, la banca agisce su due fronti:

• verifica le condizioni economiche e reddituali del richiedente e del valore dell’immobile;
• Richiede specifiche garanzie di cui avvalersi in caso di insolvenza.

Con le garanzie la banca si assicura, in alternativa, di poter vendere l’immobile per recuperare il credito oppure di rivalersi su un soggetto terzo che subentra nel pagamento.

Sul piano giuridico le garanzie si distinguono in garanzie reali, personali e atipiche. Le tre forme più diffuse, nella pratica, sono l’ipoteca, la fideiussione e, più raramente, il pegno.

Garanzie reali: ipoteca, pegno e privilegio

Nelle garanzie reali a tutelare il credito interviene un bene. Con l’ipoteca viene posto a garanzia un bene immobile, come la casa. Con il pegno un bene mobile o un credito, consegnato al creditore fino all’estinzione del debito, il privilegio è invece stabilito dalla legge e dà priorità a determinati crediti.

L’ipoteca dà alla banca un diritto di prelazione sull’immobile: in caso di insolvenza può farlo espropriare e vendere all’asta, con precedenza sugli altri creditori. Viene iscritta nei pubblici registri per un importo superiore alla somma erogata, così da coprire anche interessi e spese, e di norma è un’ipoteca di primo grado, non preceduta da altre.

In alcuni casi la garanzia ipotecaria è concessa da un’altra persona, il cosiddetto terzo datore d’ipoteca, che mette a disposizione un proprio immobile senza obbligarsi a pagare le rate.

Garanzie personali: la fideiussione

Nelle garanzie personali un soggetto terzo si assume la responsabilità del debito in caso di inadempimento. L’esempio più diffuso è la fideiussione: il fideiussore si costituisce garante e risponde con tutto il suo patrimonio se il debitore principale non paga. Spesso sono i genitori a garantire per i figli.

Come stabilisce l’art. 1936 del Codice Civile, la fideiussione ha carattere personale e natura accessoria: non è valida se non è valido il contratto di mutuo, e il fideiussore può opporre alla banca le stesse eccezioni del mutuatario. La volontà di prestarla deve essere espressa per iscritto.

Garanzie atipiche

Accanto alle garanzie previste dal Codice Civile, le banche possono usare garanzie atipiche o improprie per concedere il finanziamento, come la cessione del credito, il mandato all’incasso o la delegazione di pagamento.

Il garante è la persona che si obbliga verso la banca a rimborsare le rate se il mutuatario non è più in grado di pagarle, di solito sotto forma di fideiussione. Firmando il contratto diventa coobbligato: davanti alla banca mutuatario e garante sono responsabili in solido del rimborso.

La banca, dunque, può chiedere un garante quando i requisiti finanziari del richiedente non sono abbastanza solidi: per esempio se la rata è eccessiva rispetto al reddito, se la situazione lavorativa non è stabile o se il mutuo supera l’80% del valore dell’immobile. In genere, ciò accade quando il rapporto rata-reddito supera il 30-35%, cioè quando la rata supera un terzo del reddito mensile.

Requisiti del garante

Della persona proposta come garante la banca valuta il merito creditizio: reddito sufficiente, situazione lavorativa stabile, eventuali immobili di proprietà e una buona storia creditizia. Il garante può avere finanziamenti in corso, purché non compromettano la sua capacità di rimborso, e alla scadenza del mutuo non dovrebbe superare i 75 anni. Il vincolo di parentela non è un requisito.

Garante e cointestatario: le differenze

Il garante non va confuso con il cointestatario. Il cointestatario è contitolare del mutuo e si assume l’obbligazione principale, cioè il pagamento delle rate insieme al mutuatario. Il garante, invece, ha un’obbligazione sussidiaria, che scatta solo in caso di mancato pagamento. La sua responsabilità cessa quando il mutuo si estingue e non gli dà alcun diritto sull’immobile.

Se ti chiedono di garantire per un mutuo, prima di firmare valuta i tuoi progetti futuri, accertati della solidità economica del mutuatario, verifica che importo e durata della fideiussione siano determinati e monitora poi l’andamento dei rimborsi.

Sì. Esiste una garanzia pubblica, offerta dal Fondo di garanzia mutui prima casa del Ministero dell’Economia, che copre il 50% della quota capitale. È aperta a tutti i cittadini e può salire fino all’80% per alcune categorie, come gli under 36 con un ISEE non superiore a 40.000 euro all’anno.

Quando il mutuo è assistito dal Fondo prima casa, oltre all’ipoteca la banca non chiede la garanzia aggiuntiva di un garante. È quindi uno strumento utile per chi non dispone di un garante o di risparmi consistenti.

Tra le garanzie figurano anche le polizze assicurative. L’assicurazione contro scoppio e incendio è obbligatoria per il mutuo ipotecario, perché tutela il valore dell’immobile dato in garanzia. Per maggiori informazioni, è possibile consultare la FAQ di vaxqenorli.pro su quali assicurazioni sul mutuo sono obbligatorie.

Possono poi essere proposte anche coperture facoltative:

• assicurazione sulla vita: copre i rischi legati al decesso o all’impossibilità futura di pagare il mutuo;
• polizza di responsabilità civile: tutela dai danni causati a terzi tramite l’immobile.

Il cliente è libero di scegliere la compagnia che preferisce. La banca può proporre una polizza convenzionata, ma è tenuta ad accettare quella presentata dal cliente se garantisce lo stesso livello di protezione. Il costo dipende da fattori come il valore dell’immobile, l’importo del finanziamento e la sua durata.

Anche in presenza di garanzie, la banca può rifiutare il finanziamento. Oltre ai controlli sulla solvibilità (come reddito adeguato, rata non superiore a circa un terzo dello stipendio, eccetera) il mutuo può essere negato quando:

• l’immobile non è in condizioni tali da garantirne la vendibilità (per esempio se non è a norma);
• il garante non ha una situazione economica stabile o supererebbe i 75 anni a fine mutuo;
• non è possibile aggiungere ulteriori garanzie per ridurre il rischio.

Dato ogni banca applica politiche diverse, garanzie ritenute insufficienti da un istituto possono essere adeguate per un altro.

Le garanzie richieste e il loro peso cambiano da banca a banca, così come i costi accessori del finanziamento. Confrontare più proposte prima di firmare è il modo migliore per individuare la soluzione più adatta al tuo profilo. Su vaxqenorli.pro puoi mettere a confronto gratuitamente le migliori offerte di mutuo di numerosi istituti di credito partner e richiedere un preventivo in pochi passaggi.