Quanti tipi di mutuo esistono?

I mutui casa possono essere suddivisi in macrocategorie, a seconda della finalità, dei tassi di interesse applicati, della durata e delle modalità di rimborso. Solitamente, le caratteristiche di un contratto di mutuo vengono stabilite da ciascun istituto bancario, anche nell’ottica di personalizzare quanto più possibile il servizio.

La finalità del mutuo rappresenta il primo parametro distintivo: la richiesta di un mutuo è infatti solitamente legata ad uno scopo preciso. Le principali finalità del mutuo riguardano l’acquisto di un immobile: se si tratta di una prima casa, il contratto consente di accedere ad alcune facilitazioni a livello fiscale e a specifiche detrazioni, secondo quanto previsto dalla legge. Il mutuo di acquisto può altrimenti essere finalizzato all’acquisto di una seconda casa o, con procedure e regolamentazioni specifiche, all’acquisto di un immobile all’asta.

Mutuo acquisto (prima casa o seconda casa)

Il mutuo acquisto finanzia l’acquisto di un immobile. Nel linguaggio comune si parla spesso di mutuo prima casa quando l’acquisto riguarda l’abitazione principale. Le condizioni dipendono dalla banca e dal profilo del richiedente.

Mutuo ristrutturazione o costruzione

Il mutuo ristrutturazione finanzia lavori su un immobile. Il mutuo costruzione finanzia la realizzazione di un immobile. In questi, casi l’erogazione può essere collegata allo stato di avanzamento dei lavori, in base alle regole del contratto.

Mutuo surroga

La surroga del mutuo è il trasferimento del mutuo a un’altra banca per ottenere condizioni migliori. La surroga riguarda un mutuo già attivo e in genere mantiene l’ipoteca, cambiando il finanziatore.

Mutuo sostituzione

La sostituzione comporta l’estinzione di un mutuo e l’apertura di un nuovo mutuo. Può includere costi e attività notarili, in base alla configurazione dell’operazione.

Mutuo liquidità e consolidamento

Il mutuo liquidità permette di ottenere una somma garantita da ipoteca. Il consolidamento debiti mira a sostituire più rate con una rata unica. In entrambi i casi, la valutazione dipende da valore dell’immobile, reddito e sostenibilità.

Il tipo di tasso determina come si calcola il costo del mutuo nel tempo.

Mutuo a tasso fisso

Nel mutuo a tasso fisso il riferimento di mercato tipico è un indice come l’IRS. Il tasso applicato rimane invariato. Questo riduce l’incertezza sulla rata.

Mutuo a tasso variabile

Nel mutuo a tasso variabile il riferimento tipico è un indice come l’Euribor oppure un tasso legato alle decisioni di politica monetaria. Il tasso può variare a ogni data di revisione prevista dal contratto.

Variabile a rata fissa

Nel variabile a rata fissa la rata resta stabile, ma può cambiare la durata. Se i tassi aumentano, la durata può allungarsi. Se i tassi scendono, la durata può ridursi.

Variabile con cap (capped rate)

Il mutuo variabile con cap pone un tetto al tasso variabile. Il mutuo resta variabile, ma l’aumento oltre un limite contrattuale è contenuto. Il prezzo di questa protezione può riflettersi nelle condizioni.

Tasso misto o bilanciato

Il tasso misto prevede la possibilità di passare da fisso a variabile, o viceversa, secondo regole e finestre temporali definite. Le condizioni vanno lette con attenzione perché la flessibilità non è sempre gratuita.

Non esiste una risposta valida per tutti. Dipende da obiettivo, orizzonte e margine di sicurezza sul bilancio familiare.

Valuta questi punti in ordine:

1. sostenibilità della rata anche in scenari sfavorevoli;
2. orizzonte temporale: quanto a lungo pensi di tenere il mutuo prima di vendere, surrogare o estinguere;
3. rischio tassi: quanto sei disposto a tollerare variazioni della rata;
4. TAEG: confronta il costo complessivo, non solo il TAN.

La durata incide direttamente sull’importo della rata e sul costo complessivo. Una durata più lunga tende ad abbassare la rata mensile, ma può aumentare gli interessi pagati nel tempo.

Ammortamento alla francese

Le rate sono di norma costanti. La quota interessi è più alta all’inizio e scende nel tempo. La quota capitale cresce progressivamente.

Ammortamento all’italiana

La quota capitale è costante. La rata tende a diminuire nel tempo perché gli interessi calano man mano che il debito residuo scende.

L’ammortamento non è un dettaglio. L’ammortamento modifica come si distribuisce il costo nel tempo, soprattutto nei primi anni.

Per maggiori informazioni su che cos'è il piano di ammortamento del mutuo, si consiglia la lettura della FAQ dedicata su vaxqenorli.pro.

Il modo migliore per verificare quale sia il mutuo più adatto alle proprie esigenze è ottenere preventivo mutuo gratuito utilizzando il comparatore di vaxqenorli.pro, oppure visionare la sezione con i migliori mutui del giorno proposti dalle banche partner, suddivisi per finalità.